[텀시트-TermSheet] PF 텀시트 체결 후기 부동산금융 부동산PF PFLoan 사업비대출 사업자금확보 인출선행조건 부동산개발 부동산시행 재개발 재건축 개발사업

#TermSheet #텀시트 #PFLoan #사업비조달 #텀시트정의 #텀시트예시 #텀시트작성방법 체결 후기안녕하세요.오늘은 부동산 개발사업과 관련하여 제일 중요한 부분은 사업비를 조달하는 것이라고 할 것인데요.보통 부동산 개발을 진행하는 시행사는 금융주관사(금융주간사, 이하 "주관사"라 함.)와 금융자문계약을 체결하고 이를 통해 사업비를 조달하게 됩니다.주관사는 시행사와 금융자문계약을 체결할 때 [배타적 권한을 지닌 독점적 자문기관]으로 지정을 하는 게 보통인데, 그 이유는 시행사가 기존의 주관사와 금융자문계약을 체결하였음에도 불구하고, 자금을 확보할 기회를 추가로 얻고자 임의로 제3의 주관사와 금융주관계약을 체결하였다가 시행사에 더 좋은 조건이 있으면 그곳으로 갈아탈 터인데, 그러면 기존 주관사가 했던 노력과 시간이 헛되기 때문입니다.그리고 기존 주관사가 자기들의 회사와 담당자의 인적 네트워크를 활용하여 시공사, 금융사, 신탁사 등을 알아보고 당신들이 이번 프로젝트를 맡아달라고 부탁하고 조건이 맞으면 이를 상대방이 수용하게 되는데(이를 테이핑, taping이라고 표현함.), 제3의 주관사가 같은 기관에 이를 문의하게 되면 상도덕에 어긋나는 행위가 되고 "이 프로젝트 정말 당신이 전담해서 하는 게 맞느냐?"라는 의문과 함께 신뢰성에 타격을 입게 되어 소위 "개망신"을 당하게 됩니다.업계에서 이를 방지하기 위해 위 [배타적 권한을 지닌 독점적 자문기관]으로 주관사에게 [배타적 권리]를 주게 되는 것입니다.상호 신뢰하에 [배타적 권리]를 수여받은 주관사는 시행사의 프로젝트를 위해 각 기관과 보통 아래와 같이 조율을 하게 됩니다.시공사 : 연면적 대비 공사를 진행할 프로젝트의 평 당 공사비, 공사를 수행할 기간과 마감 등 품질의 기준, 시공사 별 특화설계에 따른 조율 등신탁사 : 초기에는 자금관리대리사무계약, 부동산담보신탁계약, 부동산개발업무협약계약 등 기본계약 체결, 신탁보수 협의, 신탁 기간 협의 등금융사 : 초기 사업지 확보를 위한 브릿지론(Bridge Loan)의 자금 확보 계획과 방안, 대출금 상환계획(Exit:엑시트, 상환 후 이탈) 등 협의 등초기에 보통 위와 같은 사항들을 주관사가 시행사와 각 기관과의 의견을 조율하게 되고 이게 어느 정도 마무리되면, 주관사는 시행사에게 소위 "텀시트(Term Sheet)"라는 형태의 문서를 제공하게 됩니다.이해하기 편하게 소위 "텀시트"란 이러한 조건이 있으니 금융기관 등 관계자분들께 투자(대출)를 해주세요!라고 정보를 제공하는 것으로, 상호 협의가 된 조건과 이에 부속되는 권리나 의무를 표기하게 되며 초기 조건에 대하여 협의를 하는 것입니다.일반적으로는 해당 문구들(권리, 의무, 조건)이 "법적 구속력"을 가지진 않는데, 해당 텀시트의 작성 과정 중에 각 기관을 비롯해 상호 동의를 거쳐 문서의 작성이 진행되었다면 "법적 구속력"을 갖추게 되므로, 만약 추후 "법적 구속력"이 미치게 될 것을 방지하고 싶다면 "해당 문서는 상호 검토 및 의견을 조율하기 위함이며 법적 구속력은 없다"라는 문구를 "텀시트"에 표기해야 합니다.이후 각 기관들의 입장과 조건, 의무 등 협의를 마치고 모두 조율이 완료되면 "텀시트" 작성 이후 본격적인 "본계약"을 체결하게 됩니다.이때 업무들이 순서대로 정상 진행된다면 본격적으로 금융기관과는 "대출약정서"를 시공사와는 "공사도급계약서"를 신탁사와는 "부동산개발업무협약계약서" 등을 체결하게 되는 것이지요.이하에서는 제가 처리하였던 텀시트(Term Sheet)에 대한 내용을 공유하오니 업무에 참고하여 주시기 바랍니다.※ 추후 본문에 첨부되는 내용들(모자이크 처리된 사진 등) 문제가 될 경우 알려주시면 포스팅을 수정·삭제할 예정이며 텀시트(Term Sheet)에 대해 상세한 정보가 필요한 분들을 위한 글임을 양해 바랍니다. ...

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