말소기준권리가 뭔지도 모르고 경매를 한다고!?

말소기준권리는 경매를 시작함에 있어서 가장 기초이자 가장 큰 기준이 되는 권리를 뜻한다.말소기준권리를 알아야 그 외 다른 권리들과 날짜를 비교하여 대항력이 있는지, 배당이 되는지 여러가지 사항을 알 수가 있기에 매우 중요한 요소이다. 말소기준권리 말소기준권리란? 이게 뭐냐 하면, 부동산 경매의 "권리 순위 정하기 게임"에서 제일 중요한 심판 같은 거다. 부동산은 여러 사람이 주인 행세를 하면서 근저당, 전세권, 가압류 같은 권리들을 잔뜩 얹어두는 경우가 많다. 그런데 경매로 집이 팔리면, 이 권리들이 "누가 남고, 누가 떠날지"를 정해야 하지 않겠나? 바로 이때 등장하는 게 말소기준권리다!이 기준권리는, 마치 나무에 제일 먼저 자리 잡은 가지처럼 생각하면 된다. "내가 제일 먼저 자리 잡았으니까, 경매 끝나도 나는 남을 거야!" 하고 외치는 거다.반대로 이 기준 이후에 자리 잡은 가지들, 즉 후순위 권리들은 경매가 끝나면 다 뿌리째 뽑힌다. 쉽게 말해 "너네 늦었으니까, 이제 자리 비켜줘!" 이런 셈이다.즉, 모든 권리를 남게 한다면 혼돈의 카오스가 생기게 된다. 그래서 앞에 빚이 있는게 등기에 뻔히 나타나있는데도 너네가 알면서 들어왔잖아 너네는 자격없어! 라는 뜻과 같다.예를 들어 보자. A씨가 부동산에 근저당권을 설정했고 나중에 B씨가 전세권을 설정했다.이 경우, 근저당권이 말소기준권리가 되고, 경매가 끝나면 B씨의 전세권은 "퇴장"해야 한다. 반면, A씨의 근저당권은 당당히 살아남는 거다. 마치 게임에서 첫 번째 플레이어가 가장 유리한 위치를 차지하는 것처럼 말이다.그래서 경매에 참여하려는 사람이라면 이 말소기준권리가 언제 설정되었는지, 그리고 그 기준 이후에 어떤 권리들이 있는지를 꼭 확인해야 한다. 괜히 잘못 낙찰받았다가 "어라? 이거 내 건 줄 알았는데, 알고 보니 전세권이 남아있네?" 하고 당황할 수도 있으니까.경매는 게임처럼 보일지 몰라도, 이 심판(말소기준권리)을 제대로 이해해야 진짜 이길 수 있다! 말소기준권리는 소멸이 안되나?