상가가 경매에 넘어가면, 임차인은 보증금을 돌려받을 수 있을까?

서론 2025년 상가임대차보호법 기준, 대항력 확보 여부에 따른 대응 전략 상가 건물이 경매에 넘어간다는 말,임차인 입장에선 진짜 아찔한 뉴스입니다.“이제 그냥 나가야 하나요?”,“보증금은요… 날아가는 건가요?”현장에서 정말 자주 듣는 질문인데요,막상 내용을 제대로 알고 계신 분은 드뭅니다.대부분은 “건물주가 바뀌면 임대차도 끝나는 거 아닌가요?” 이렇게 오해하시죠.그런데 임차인이 ‘대항력’만 갖고 있으면,경매든 소유자 변경이든 절대 쫓겨나지 않습니다.그리고 중요한 건,새 소유자에게도 보증금을 당당하게 청구할 수 있다는 사실.오늘은임차인의 권리를 지키는 핵심 키워드 ‘대항력’에 대해실제 사례와 함께 풀어보겠습니다. 보증금, 지킬 수 있습니다 – 상가 경매 시 임차인의 권리 조건 목차경매 나오면 무조건 나가야 한다는 오해‘대항력’이란? 임차인을 지켜주는 법적 힘실제 사례로 본 보증금 반환 가능 조건실무 중개사가 정리한 체크리스트 1. 경매 나오면 무조건 나가야 한다는 오해 상가가 경매에 넘어갔다?많은 임차인들은 계약이 남아 있어도 그냥 나가야 하나 보다 하고 포기합니다.특히 계약서만 덜렁 들고 시작한 자영업자분들은“보증금 날리면 어쩌지?” 불안감이 더 크죠.그런데요 –임대차보호법상 조건만 갖추면,보증금은 지킬 수 있습니다. 실제로 가능합니다. 2. ‘대항력’이란? 임차인을 지켜주는 법적 힘 대항력이란 말, 어렵게 들리지만 핵심은 간단합니다.;'새 주인에게도 내가 임차인임을 주장할 수 있는 권리'예요.이걸 갖추는 데 필요한 조건은 단 두 가지:점포를 실제로 인도받은 상태사업자등록을 마친 상태이 두 가지가 갖춰졌다면,건물주가 바뀌든, 경매로 낙찰되든계약기간 동안은 영업도 계속할 수 있고,보증금도 새 소유자에게 청구할 수 있습니다.💬 UR 중개사 팁:대항력만 있으면 안전하게 영업할 수 있어요. 3. 실제 사례로 본 보증금 반환 가능 조건 ⭐ 사례 요약A씨: 2022년 12월에 사업자등록 후 식당 운영입점 당시 건물은 깨끗했고, 최근 경매 절차 돌입이 경우, A씨는 계속 영업 가능할까?→ 정답은 YES.A씨는 대항력 요건을 갖춘 시점이, 근저당권보다 앞서기 때문에→ 새 소유자에게도 임대차관계를 주장할 수 있고,보증금도 낙찰자에게 청구할 수 있는 권리를 가집니다.⭐ 관련 법령 정리상가건물임대차보호법 제3조: