가계약만 했는데 계약이 성립된다고요? 대법원은 뭐라고 봤을까 (2005다39594)

“계약서 작성 전인데,매도인이 계약금만 돌려주고 계약을 없던 일로 하겠다고 합니다.이거 진짜 가능한가요?”실무에서는 의외로 이런 상황이 종종 생깁니다.가계약서를 작성하고 계약금 일부를 주고받은 상태에서매도인이 “두 배 돌려줄 테니 취소하자”며일방적으로 계약 해제를 주장하는 경우죠.그런데, 이런 경우 계약이 성립된 걸까요?그리고 매도인은 정말 해제가 가능한 걸까요?이 질문은 실제 대법원 판례(2005다39594)로도 다뤄진 바 있습니다.지금부터, 이 사례를 기준으로 실무에서 어떻게 판단해야 할지 정리해보겠습니다. 대법원 앞에서 계약서를 들고 있는 남성, 가계약의 법적 효력을 설명하는 부동산 판례 콘텐츠 표지 이미지 1. 정식 계약서 없어도 계약 성립될까? ⭐ 사례 정리가계약서에는 매매 목적물, 매매 가격, 중도금 지급 방식까지 구체적으로 기재다만 잔금일은 명확하지 않았고, 정식 계약서도 작성하지 않은 상태이런 조건에서 계약이 성립된 걸까요?⭐ 대법원 판단은 “계약 성립 맞습니다.”핵심 조건이 확정됐다면 계약서는 ‘형식’일 뿐잔금 시점이 정해지지 않아도, 차후 협의 가능성이 있으면 성립 인정정식 계약서가 없어도 법적으로 유효한 계약 관계가 성립‼️ 중개사가 보는 핵심 “무엇을, 얼마에, 어떤 방식으로 거래할지가 정해졌다면,종이에 사인하지 않아도 이미 계약은 성립된 셈입니다.” 2. 계약금 돌려주면 계약 해제할 수 있나? ⭐ 자주 나오는 오해입니다.“계약금 두 배 돌려주면 언제든 계약 해제할 수 있지 않나요?”하지만 이건 매수인이 아무것도 하지 않았을 때 이야기입니다.⭐ 이 사건에서는매수인이 중도금 일부를 지급하거나, 지급 약정을 진행즉, 계약 이행에 착수한 상태그렇다면 법적으로는?계약금만 돌려준다고 해도 매도인은 일방적으로 계약 해제할 수 없습니다.‼️ 법원의 핵심 표현 “계약 이행의 착수가 있으면, 일방적 해제는 허용되지 않는다.” 3. 실무에서 자주 나오는 질문 정리 Q. ‘이행 착수’는 꼭 돈을 보내야만 인정되나요?→ 아닙니다. 중도금 일부 지급뿐 아니라잔금 지급 일자를 정하거나, 인테리어 계약 등실질적인 계약 이행 준비 행동도 ‘착수’로 간주됩니다.Q. 계약금은 돌려받을 수 있나요?→ 매도인이 이행 착수 전에 해제한 경우엔 가능하지만,그 이후라면 법적으로 다툼 소지가 커집니다.