공인중개사의 고지의무, 어디까지 해야 할까?– 대법원 2004다48515 판례로 본 ‘신의칙 위반’ 사례`

“근처에 쓰레기 매립장이 들어설 예정이었는데,계약자에겐 아무 말도 없었습니다.”이 판례는 부동산 실무자라면 한 번쯤 꼭 봐야 할 ‘고지의무 범위’를 다룬 대표적인 사례입니다.중개사는 물론, 분양자·시행사에게도 신의성실의 원칙에 따른 설명의무가 얼마나 중요한지를 보여줍니다. 신의성실의 원칙이란,거래 당사자가 상대방의 입장을 고려해 성실하게 행동해야 한다는 민법상의 기본 원칙입니다.부동산 실무에서는 이 원칙에 따라, 계약 전에 반드시 알려야 할 사안들이 생기기도 합니다. 신의성실의 원칙의 이미와 신의성실 위반 사례를 알아봅니다. 1. 핵심 쟁점 요약 ⭐ 고지하지 않은 사안:단지 인근 쓰레기 매립장 예정 부지 존재⭐ 대법원의 판단:거래 당사자가 “그 사실을 알았다면 계약을 하지 않았을” 가능성이 명백한 경우→ 신의칙상 반드시 고지해야 한다그 의무는 법령에 딱 써 있지 않아도→ 계약상·관습상·조리상 인정되는 사정이면 적용됨 2. 이 판례가 주는 실무 메시지 ⭐ 고지의무 범위단순히 법에 명시된 것뿐 아니라,계약 체결에 실질적 영향을 줄 주변 사정까지 포함⭐ 의무 대상분양자뿐 아니라, 중개사·시행사 등실제 설명 책임이 있는 자 전체에 적용 가능⭐ 고지 누락 결과계약 취소 외에도,손해배상 청구만으로도 책임 발생 가능 3. 실무 현장에서 이렇게 적용하세요 예를 들어,건물 인근에 혐오시설 예정이 있거나,용도변경이 어려운 점,층간소음/일조권 제한,상권 진입로 공사계획 등이 있다면?‼️ “법에 쓰여 있는지”보다‼️ “이걸 알았으면 계약 안 했을 수 있는지”를 기준으로꼭 설명하고, 서면에 남겨두는 것이 리스크 예방의 핵심입니다. 마무리 “이게 법에 안 써있다고, 안 말해도 되는 건 아니었습니다.”– 대법원 2004다48515중개사의 설명의무는 실